Mimarlık okullarında bize MİA diye anlatılmıştı. MİA yani Merkezi İş Alanı.
Anlatıya göre yıllar içinde İstanbul’da MİA, önce Tarihi Yarımada’dan Beyoğlu’na, oradan Şişli-Mecidiyeköy eksenine ve son olarak da oradan da Büyükdere Caddesi ve Maslak’a taşındı.
MİA aynı zamanda yoğunluk ve emsal dolayısıyla yükseklik tanımıydı da. Bugün İstanbul’da ofislerin yoğunlaşması nedeniyle yükselen çok yer var:
A, B ve C sınıfı ofis nedir? Nere göre olunuyor sorusunun standart bir cevabı yok. Bu konudaki en yetkin kurumlardan BOMA’nın tarifi de oldukça muğlak. Ama ofis endüstrisinin danışmanları (daha profesyonel emlakçılar) tüm anlatılarını ve işlerini bu sınıfların üzerine kuruyor. Dolayısıyla bu yazı da anlatıya bağlı kalacak. A Sınıfı ofis demek kabaca en iyi ofis demek. En iyi tasarım, en iyi malzeme, otopark, metro erişimi vb. Diğerleri de daha zayıfları.
Ofis kiralama büyük bir B2B pazarı. Bu pazarda konut alanından farklı olarak az sayıda emlak kurumu iş yapıyor. Bu kurumlar da gerek Türkiye gerekse Dünya’da ofis raporları yayınlıyorlar. Ofis binaları, ofis sınıfları, kentler, kira bedelleri ve doluluk oranları bu raporların içindeki başlıkları oluşturuyor.
Bu raporlara göre Hong Kong, New York, Pekin, Tokyo, Londra gibi şehirlerde A sınıfı ofis kiralama bedeli m2 başına 200 $’a yakın. İstanbul’da ise Propin’in 2021’in son çeyrek raporuna göre 10 $ civarında. İstanbul’da yaklaşık 6,5 milyon m2 A sınıfı ofis var ve bunun %20’si boş.
Finans Merkezi ile İstanbul’a 1.4 milyon m2 A sınıfı ofis alanı daha eklenecek. Yani mevcut kapasitenin yaklaşık 4’te biri kadar daha. Ve İstanbul’da A sınıfı ofis kiralama fiyatları rakibi metropollerden 20 kat daha ucuzken…
Finans merkezi kavramı mekansal mıdır? Çeşitli tariflerin mekansal olanlarının ifadesi de esas olarak bir kentin finansla ilgili ofis işlevlerinin yoğunlaştığı alanları gösteriyor. Bankalar, borsalar, yatırım şirketlerinin bir arada bulunduğu kent parçası diyebiliriz.
Onlarca bina, 1.4 milyon m2 A sınıfı ofis, 26.500 otopark, günlük 75.000 kullanıcı, 2.100 kişilik kongre merkezi… Ankara’dan İstanbul’a gelecek kamu kurumları: Ziraat Bankası, Merkez Bankası, SPK. Bu kurumların çalışanlarının şehir değiştirmeleri, ayrılmaları ya da görev değiştirmeleri… Milyarlarca liralık inşaat…
Hepsi nihayetinde bir şehrin parçası olamayacak İFM için.
Olamayacak çünkü, İFM’nin iki yanını E80 otoyolu sınırlıyor. Diğer iki yanı ise Kurbağalıdere ve ona paralel giden 2×2 bir kent içi yolu tarafından sınırlanıyor. Kurbağalıdere ile İFM’nin yaya kotu arasında yaklaşık 30m kot farkı var. Çevresi yollar ve istinat duvarları ile çevrili İFM bu özellikleri ile ABD konsolosluklarına benziyor.
Kot farkı bu denli fazla olan bu alana erişmek için karayolları için yapılan imalatlar ise gerçekten ürkütücü.
Kamu Bina Kiralar mı?
Bir görüşe göre kamu nitelikli yapı üretemezdi bu nedenle kamunun kendi kullandığı binalar da profesyonel ofis geliştiricilerinden kiralanabilirdi. Hem böylece kamu ilk yatırım maliyetinde de kurtulacaktı. Bu görüş esas olarak bugün yürürlükteki KÖİ (Kamu Özel Ortaklığı) projesinin ta kendisiydi.
Yıllar içinde gerek Ankara’da gerek İstanbul’da bugüne dek KÖİ kapsamında ofis geliştirme projeleri yapılmasa da kamu, ofis geliştiricilerin zaten ofis olarak kiralamak üzere yaptığı binaları kiraladı. Bunların içinde en kayda değer ve ironik olan ise bizzat ülkenin imar ve planlamasından sorumlu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uzun yıllar kullandığı Ankara’daki CHP Genel Merkezi’nin hemen yanındaki gökdelendi.
17-25 Aralık, Gezi Parkı olayları, 2015 ve 2016 terör olayları, 15 Temmuz Darbe Girişimi derken zaten gayrimenkul alanının sağlıklı bir düşünce düzeni kalmadı. Hemen her alanda olduğu gibi işler düşünsel olarak yeterince olgunlaşmadan (yeterli zaman tüketildiği halde olgunlaşmaması da ayrı bir düşünme konusudur) yapılmaya başlandı.
İFM de bu bağlamda yürüdü. Ankara’daki bazı kurumlar buraya gelecekti. Ama neden geleceklerdi? Bunun makul bir açıklaması yoktu.
İFM’nin yapılması ile ilgili tartışmalarla eş zamanlı olarak yürüyen İstanbul Havalimanı ve Atatürk Havalimanı’na sadece 5km mesafede yapılan büyük geliştirme projesi Tema Park İstanbul’u hatırlayalım. Atatürk Havalimanı’nın komşusu bu yerde geliştirici şirket sözcüsünün ifadesine göre Başbakan (Erdoğan) 500.000m2 fuar alanı istemişti, onlar da 240.000m2 yapıyorlardı. Sonra bir anda havalimanının kuzeye taşınacağı açıklandı ve fuar merkezi projesi çöp oldu.
Dünyada Durum
Malezya’nın, başarısız ve Kirli Para isimli belgeselin Baştaki Adam bölümüne konu olmuş Kuala Lumpur Uluslararası Finans Bölgesi isimli bir Finans Merkezi var. 1MDB isimli geliştirme bugün Tun Razak Borsası adıyla devam ediyor.
AZCA, Madrid’in iki finans bölgesinden birisi. Esas olarak şehrin devamı. Metrosuyla, yaya erişimiyle Madrid’in devamı.
Londra ve New York şehir merkezleri doğal finans merkezleri. Frankfurt da finans merkezinin sevimsiz örneği olarak anılabilir belki.
Amsterdam’da Schipol Aerotopolis’inin de önemli bir ofis bölgesi olduğunu söyleyebiliriz. Washington Dulles ve Paris Charles de Gaulle farklı coğrafyalardaki havalimanı çevresinde ofis geliştirme örnekleri.
Ataşehir
500ha’dan büyük Ataşehir’i 1980’lerin sonundan bugüne geliştiriyoruz. 1982 hava fotoğrafına göre bomboş olan alan, E80 ve bağlantı yollarının yapılmasıyla 4 parçaya ayrıldı. Önce Doğu Ataşehir ardından Batı Ataşehir konut ağırlıklı olarak geliştirildi. Son olarak da İFM Kuzeybatı parçada yapılıyor.
Söz konusu alanın büyüklüğü hakkında fikrimizin oluşması için New York Central Park’ın 340ha ve Londra Hyde Park 152ha olduğunu hatırlatayım. İstanbul ölçeğinde bir metropolde 500ha’lık bomboş bir arsada geliştirme yapmak Batılı metropollerde neredeyse olanaksız ancak Asya metropollerinde rastlanır büyüklükte bir iş.
Bugün Ataşehir’in gurur duyulacak bir şehir parçası olduğunu söyleyen yoktur. Güvenlikli çok sayıda siteden oluşan, nitelikli bir kentsel yaşamdan çok uzak, yeşil alan açısından son derece zayıf bir kent oldu Ataşehir. İFM ise son darbe.
İFM’nin Yeri
Açıldığında toplu taşımayla İFM’den İstanbul Havalimanı’na gitmemiz gereksin. Göztepe – Ümraniye ile Gayrettepe – İstanbul Havalimanı metrolarının da açılmış olduğunu kabul edelim. Önce İFM’nin tam içinde yer alacak istasyondan metroya binecek ve güneye, Marmaray’a doğru devam edeceksiniz (Kuzeye yönelerek Ümraniye’den Çekmeköy metrosuna da binebilirsiniz ama bu durumda Üsküdar’da yine Marmaray aktarması gerekecek). Göztepe’den bineceğiniz Marmaray’dan Yenikapı’da inecek, Yenikapı’dan M2 hattına binecek, Gayrettepe’de inecek, Gayrettepe’den de havalimanına ulaşmak için son taşıt olan İstanbul Havalimanı metrosuna bineceksiniz. Büyük bir aksaklık olmazsa bu ulaşım yaklaşık 2 saat sürecek.
İstanbul Finans Merkezi illa da olacaksa havalimanının yanında olamaz mıydı? Sabiha Gökçen’deki İTEP gibi bir yaklaşımla geliştirilebilir ve Avrupa yakasının yeni havalimanının (yer seçimi ve yapımı konusundaki tartışmalar bakidir) bir parçası olabilirdi. İstanbul Havalimanı Aerotopolis’i İFM olurdu. Bu bize üç temel avantaj sağlardı. Birincisi dünyanın en yüksek kapasiteli birkaç havalimanından birisi olmaya aday ve muktedir İstanbul Havalimanı’nın erişim olanakları İFM’yi çok özel kılardı. İkincisi Ataşehir’in henüz dokunulmamış, mahvedilmemiş son bakir alanı daha iyi geliştirilebilir, bu kadar yoğun bir inşaata maruz kalmazdı. Ve üçüncü olarak ofis çalışanları, tümüyle yapay yüksek katlı bloklarda, klimatize edilmiş ortamlarda çalışmak zorunda kalmaz; mania nedeniyle ister istemez daha az katlı geliştirilecek, daha medeni, daha yeşil, daha doğal ortamlarda çalışabilirlerdi.
